Kupovina stana u BiH - šta provjeriti prije kupovine i kako provjeriti dokumentaciju

Kupovina stana jedna je od najvećih finansijskih odluka koju većina ljudi donese u životu. Zbog toga nije dovoljno da vam se stan svidi, da odgovara cijena i da prodavač kaže da je „sve uredno“.

Prije nego što date kaparu ili potpišete kupoprodajni ugovor, potrebno je provjeriti vlasništvo, dokumentaciju, eventualne hipoteke i druge terete, podatke o nekretnini i da li se ono što kupujete zaista poklapa sa stanjem u službenim evidencijama.

Posebno je važno razumjeti šta znači kada prodavač kaže da je stan „1/1“. To može biti važna informacija, ali samo po sebi nije dovoljno da zaključite da je stan potpuno bez tereta i da je kupovina sigurna.

U ovom vodiču donosimo najvažnije stvari koje treba provjeriti prije kupovine stana u Bosni i Hercegovini.

1. Prvo provjerite ko je vlasnik stana

Prije bilo kakvog ozbiljnog dogovora sa prodavačem provjerite ko je upisan kao vlasnik nekretnine.

Za to je najvažniji zemljišnoknjižni izvadak (ZK izvadak).

Zemljišna knjiga je javna, a zainteresovane osobe mogu tražiti uvid i dobiti izvadak iz zemljišne knjige. ZK izvadak služi za provjeru vlasničkog i drugog zemljišnoknjižnog stanja nekretnine.

U praksi se zemljišnoknjižni izvadak često naziva i:

• ZK izvadak

• zemljišnoknjižni izvadak

• vlasnički list

• gruntovni izvadak

• grunt

Ako kupujete stan, nemojte se oslanjati samo na dokumente koje vam pokaže prodavač. Provjerite službeno stanje nekretnine.

2. Šta znači da je stan 1/1?

Izraz „stan je 1/1“ često ćete čuti prilikom kupovine nekretnine.

U najjednostavnijem smislu, to znači da je jedna osoba upisana kao vlasnik cijelog odgovarajućeg vlasničkog dijela, odnosno da nema drugih suvlasnika tog vlasničkog dijela.

Međutim, 1/1 ne znači automatski da je nekretnina bez hipoteke ili drugih tereta.

To je jedna od najvažnijih stvari koje kupac treba razumjeti.

Zemljišna knjiga može sadržavati podatke o vlasništvu, ali i upise poput hipoteke, služnosti, prava korištenja, zabilježbi i drugih prava ili tereta.

Zato nije dovoljno pitati:

„Je li stan 1/1?“

Bolje pitanje je:

„Ko je upisan kao vlasnik i šta je sve upisano u zemljišnoknjižnom izvatku?“

3. Provjerite ZK izvadak

ZK izvadak je jedan od najvažnijih dokumenata koje treba provjeriti prije kupovine stana.

U njemu se nalaze podaci o nekretnini i pravima koja su na njoj upisana.

Zemljišnoknjižni izvadak je podijeljen na različite dijelove, a kod provjere nekretnine posebno treba obratiti pažnju na podatke o samoj nekretnini, vlasniku i eventualnim teretima.

Provjerite najmanje:

• ko je upisan kao vlasnik

• da li postoji jedan ili više vlasnika

• podatke o nekretnini

• površinu i opis

• broj zemljišnoknjižnog uloška

• podatke o parceli, gdje je relevantno

• hipoteke

• služnosti

• zabilježbe

• druga prava ili terete

Ako nešto u izvatku nije jasno, nemojte nagađati. Zatražite pojašnjenje od zemljišnoknjižnog ureda, notara ili pravnika.

4. Gdje se provjerava vlasništvo stana?

Zemljišne knjige se vode u nadležnim zemljišnoknjižnim uredima, a nadležnost i organizacija mogu zavisiti od područja.

U Federaciji BiH zemljišnoknjižni uredi djeluju pri općinskim sudovima, dok postoje posebnosti u Republici Srpskoj i Brčko distriktu. Portal pravosuđa BiH objavljuje informacije i kontakte nadležnih institucija.

Zbog toga je važno prvo utvrditi koji je organ nadležan za konkretnu nekretninu.

Prilikom traženja ZK izvatka korisno je imati što više podataka o nekretnini, poput broja parcele, broja zemljišnoknjižnog uloška, katastarske općine i podataka o vlasniku.

5. Provjerite da li na stanu postoji hipoteka

Jedna od najvažnijih provjera prije kupovine je utvrditi da li je stan opterećen hipotekom.

Hipoteka može biti upisana u zemljišnoj knjizi, zajedno s drugim pravima i teretima.

Ako prodavač kaže:

„Stan je 1/1 i nema nikakvih problema.“

ipak provjerite službeni izvadak.

Ako postoji hipoteka, to ne znači automatski da kupovina nije moguća, ali situacija zahtijeva dodatnu pažnju i pravilno uređenje načina na koji će se hipoteka riješiti.

Kod takve kupovine preporučljivo je uključiti notara ili pravnika prije potpisivanja bilo kakvog ugovora ili davanja veće kapare.

6. Obratite pažnju na zabilježbe, plombe i druga prava

Hipoteka nije jedina stvar koju treba provjeriti.

U zemljišnim knjigama mogu biti evidentirana različita prava i tereti, uključujući služnosti, stvarne terete, prava korištenja i različite zabilježbe.

Zato nije dovoljno pogledati samo ime vlasnika.

Ako primijetite nepoznatu zabilježbu, plombu ili drugi upis koji ne razumijete, prije kupovine tražite objašnjenje.

Ne potpisujte ugovor samo zato što vam prodavač kaže da je određeni upis „nebitan“.

Provjerite šta taj upis pravno znači i kako može uticati na vaše vlasništvo.

7. Provjerite katastar

Pored zemljišnih knjiga, važno je provjeriti i katastarske podatke.

Katastar i zemljišna knjiga nemaju istu funkciju.

Zemljišna knjiga je posebno važna za provjeru prava na nekretnini i vlasničkog stanja, dok katastarski podaci služe za evidenciju podataka o nekretninama i njihovom položaju.

Kod kupovine treba obratiti pažnju na to da podaci iz različitih evidencija budu međusobno usklađeni.

Ako postoji neslaganje između podataka koje vam pokazuje prodavač, katastarskih podataka i zemljišne knjige, nemojte ignorisati problem.

8. Provjerite da li se kvadratura poklapa

Jedna od čestih grešaka je da kupac gleda samo kvadraturu navedenu u oglasu.

Na primjer:

„Stan 65 m² – 3 sobe – garaža.“

To zvuči jednostavno, ali treba provjeriti šta je tačno pravno obuhvaćeno prodajom.

Provjerite:

• površinu stana

• oznaku stana

• etažu

• pripadajuće prostorije

• podrum

• ostavu

• garažu

• parking

• balkon ili terasu

Posebno obratite pažnju na dodatne prostorije.

Ako vam prodavač kaže da uz stan „ide i garaža“, provjerite da li je garaža pravno obuhvaćena onim što kupujete i na koji način je evidentirana.

9. Provjerite da li se stvarno stanje poklapa s dokumentacijom

Nije dovoljno provjeriti samo papir.

Pogledajte da li stvarno stanje odgovara dokumentaciji.

Ako u dokumentima piše određena površina i raspored, a stan je u stvarnosti značajno drugačiji, potrebno je utvrditi zašto postoji razlika.

Posebno budite oprezni kod:

• zatvorenih balkona

• proširenih prostorija

• pregrađenih stanova

• dograđenih prostorija

• tavanskih prostora

• podruma

• garaža

• pomoćnih objekata

Ako je nešto fizički izgrađeno ili promijenjeno, a nije jasno obuhvaćeno relevantnom dokumentacijom, prije kupovine provjerite pravni status.

10. Provjerite legalnost objekta i dokumentaciju o gradnji

Kod kupovine stana nije dovoljno provjeriti samo vlasništvo.

Treba provjeriti i dokumentaciju koja se odnosi na sam objekat, posebno kada postoje razlozi za sumnju da objekat ili određeni njegov dio nije uredno evidentiran.

Zavisno od konkretnog slučaja, mogu biti relevantni dokumenti poput:

• građevinske dozvole

• upotrebne dozvole

• dokumentacije o legalizaciji

• drugih akata nadležnog organa

Potrebna dokumentacija može zavisiti od starosti objekta, lokacije, načina gradnje i drugih okolnosti.

Ako kupujete novogradnju, tražite dokumentaciju od investitora i provjerite status objekta prije potpisivanja ugovora.

11. Provjerite ko stvarno prodaje stan

Osoba koja vam pokazuje stan ne mora uvijek biti jedini vlasnik.

Prodavač može biti:

• vlasnik

• suvlasnik

• punomoćnik

• nasljednik

• zakonski zastupnik

• druga osoba koja nastupa u ime vlasnika

Zato je važno provjeriti identitet osobe koja zaključuje ugovor i njeno pravo da raspolaže nekretninom.

Ako postoji više vlasnika, potrebno je posebno provjeriti ko treba učestvovati u prodaji.

Ako neko prodaje stan na osnovu punomoći, dokumentaciju treba pažljivo provjeriti prije potpisivanja ugovora.

12. Provjerite da li postoje dugovanja

Prije kupovine pitajte prodavača postoje li neizmirene obaveze povezane sa stanom.

To može uključivati, zavisno od konkretnog slučaja:

• dugovanja za komunalne usluge

• grijanje

• vodu

• električnu energiju

• upravljanje zgradom

• druge obaveze povezane sa nekretninom

Nemojte pretpostaviti da se sva dugovanja automatski rješavaju sama od sebe nakon kupovine.

Tražite potrebne potvrde i dogovorite sa prodavačem kako će se eventualne obaveze izmiriti prije ili u okviru prodaje.

13. Ne dajte veliku kaparu prije provjere dokumentacije

Ovo je jedna od najvažnijih stvari.

Ako vam se stan mnogo svidi i prodavač kaže:

„Imam još jednog kupca, ako želite stan morate odmah dati kaparu.“

nemojte dozvoliti da vas pritisak natjera da preskočite provjeru dokumentacije.

Prije davanja značajne kapare trebali biste barem provjeriti osnovno zemljišnoknjižno stanje i identitet vlasnika.

Kod složenijih slučajeva najbolje je da dokumentaciju pregleda stručna osoba.

Nekoliko sati ili dana provjere može vas zaštititi od problema koji mogu trajati godinama.

14. Šta treba tražiti od prodavača?

Prije kupovine zatražite dokumentaciju relevantnu za konkretnu nekretninu.

To može uključivati:

• aktuelni ZK izvadak

• katastarske podatke

• dokumentaciju o vlasništvu

• dokumentaciju o legalnosti objekta

• dokumentaciju za garažu ili parking

• dokumentaciju o eventualnim teretima

• relevantne potvrde o obavezama

• lični dokument prodavača

Neće svaki stan imati identičan set dokumenata.

Ako vam prodavač kaže da određeni dokument „ne postoji“, pitajte zbog čega i provjerite kakav je stvarni status nekretnine.

15. Kupoprodajni ugovor

Kada završite provjeru i odlučite se za kupovinu, slijedi zaključivanje kupoprodajnog ugovora.

Ugovor treba jasno definisati:

• ko je prodavač

• ko je kupac

• koja nekretnina se prodaje

• kupoprodajnu cijenu

• način plaćanja

• rokove

• šta je uključeno u prodaju

• obaveze obje strane

• način predaje nekretnine

• druge važne uslove

Podaci o nekretnini u ugovoru trebaju odgovarati službenim evidencijama.

Zbog vrijednosti transakcije i mogućih pravnih posljedica, preporučljivo je da ugovor i kompletnu dokumentaciju pregleda notar ili advokat prije potpisivanja.

16. Nakon kupovine – upis novog vlasnika

Potpisivanje kupoprodajnog ugovora nije kraj cijelog postupka.

Nakon kupovine potrebno je provesti odgovarajući postupak upisa prava vlasništva na novog vlasnika.

Zahtjevi, dokumentacija, porezne obaveze i sudske ili druge pristojbe mogu se razlikovati zavisno od entiteta, distrikta i konkretnog slučaja.

Zato prije kupovine provjerite proceduru koja se primjenjuje na konkretnu nekretninu.

17. Najčešće greške pri kupovini stana

„Prodavač kaže da je stan 1/1, pa je sve riješeno“

Nije dovoljno.

Provjerite kompletan ZK izvadak i eventualne terete.

„Stan je na dobroj lokaciji pa ćemo dokumentaciju kasnije“

Loša ideja.

Dokumentacija treba biti jedan od prvih koraka, a ne posljednji.

„Kapara je mala, nije bitno“

I mala kapara može postati problem ako se kasnije utvrdi da postoji ozbiljan pravni problem.

„Garaža je uključena u cijenu“

Provjerite da li je garaža zaista pravno obuhvaćena prodajom.

„Kvadratura je 70 m²“

Provjerite na osnovu kojih podataka je navedeno 70 m² i da li odgovara relevantnoj dokumentaciji.

„Nema hipoteke, tako mi je rekao prodavač“

Provjerite sami službeno stanje.

„Sve je čisto, samo potpišimo“

Kod kupovine nekretnine ne treba žuriti.

Checklista prije kupovine stana

Prije nego što potpišete ugovor, provjerite:

☐ Ko je vlasnik stana?

☐ Da li je vlasništvo 1/1 ili postoji više vlasnika?

☐ Da li postoji hipoteka?

☐ Da li postoji plomba ili druga zabilježba?

☐ Postoje li služnosti ili druga prava?

☐ Da li se podaci u ZK izvatku poklapaju s onim što kupujete?

☐ Da li se površina poklapa?

☐ Da li su garaža, parking, ostava i druge prostorije pravno riješene?

☐ Da li su katastarski i zemljišnoknjižni podaci usklađeni?

☐ Da li je objekat uredno evidentiran?

☐ Da li postoji potrebna dokumentacija o gradnji i upotrebi?

☐ Postoje li dugovanja?

☐ Da li prodavač ima pravo da proda nekretninu?

☐ Da li je kupoprodajni ugovor pregledala stručna osoba?

☐ Da li je jasno definisan način plaćanja?

☐ Da li je definisan postupak prijenosa i upisa vlasništva?

Kako pronaći stan za kupovinu?

Kada provjerite šta vam je potrebno i odredite budžet, sljedeći korak je pronaći odgovarajuću nekretninu.

Na MojOglasu možete pregledati oglase stanova i nekretnina različitih prodavača na jednom mjestu.

Prilikom pretrage obratite pažnju na:

• lokaciju

• cijenu

• kvadraturu

• broj soba

• sprat

• stanje stana

• godinu gradnje

• parking

• grijanje

• fotografije

Ali zapamtite:

Dobar oglas je samo početak. Dokumentaciju uvijek provjerite prije kupovine.

FAQ – Česta pitanja o kupovini stana u BiH

Kako provjeriti da li je stan 1/1?

Provjerite zemljišnoknjižni izvadak i pogledajte ko je upisan kao vlasnik i u kojem vlasničkom dijelu. Ako je jedna osoba upisana kao vlasnik cijelog odgovarajućeg dijela, to se u praksi opisuje kao vlasništvo 1/1.

Da li stan 1/1 znači da nema hipoteku?

Ne. Vlasništvo 1/1 i nepostojanje tereta nisu ista stvar. Nekretnina može imati jednog vlasnika, a istovremeno biti opterećena hipotekom ili drugim upisanim pravom.

Gdje se provjerava vlasništvo stana?

Vlasničko stanje provjerava se kroz zemljišne knjige kod nadležnog zemljišnoknjižnog organa za područje na kojem se nekretnina nalazi. Nadležnost i organizacija razlikuju se između pojedinih dijelova BiH.

Šta je ZK izvadak?

ZK izvadak je izvod iz zemljišne knjige koji prikazuje relevantne podatke o nekretnini i upisanim pravima. Koristi se za provjeru vlasništva i tereta na nekretnini.

Kako provjeriti da li stan ima hipoteku?

Hipoteka se može provjeriti u zemljišnoknjižnom izvatku. Ako pronađete upis hipoteke ili drugi teret koji ne razumijete, prije kupovine zatražite stručno pojašnjenje i provjerite način na koji će se taj teret riješiti.

Koja je razlika između katastra i zemljišnih knjiga?

Katastar i zemljišne knjige predstavljaju različite evidencije s različitim funkcijama. Kod kupovine nekretnine važno je provjeriti relevantne podatke iz obje evidencije i obratiti pažnju na eventualna neslaganja.

Da li treba provjeriti dokumentaciju prije davanja kapare?

Da. Posebno kod veće kapare preporučljivo je prije plaćanja provjeriti vlasništvo, terete i osnovnu dokumentaciju nekretnine.

Da li je sigurno kupiti stan koji ima hipoteku?

Sama činjenica da postoji hipoteka ne daje odgovor da li je transakcija sigurna ili nesigurna. Takva kupovina zahtijeva pažljivo uređenje načina brisanja hipoteke i plaćanja, uz stručnu provjeru dokumentacije.

Zaključak

Kupovina stana nije samo pitanje cijene, lokacije i izgleda nekretnine.

Prije nego što potrošite životnu ušteđevinu ili podignete kredit, provjerite ko je vlasnik, šta piše u zemljišnim knjigama, postoje li hipoteke i drugi tereti, da li se podaci o nekretnini poklapaju i da li je dokumentacija uredna.

Posebno zapamtite:

„1/1“ nije isto što i „bez tereta“.

Najsigurniji pristup je da dokumentaciju provjerite prije davanja veće kapare i da kod složenijih slučajeva uključite notara, advokata ili drugog odgovarajućeg stručnjaka.

Kada pronađete stan koji odgovara vašim potrebama, ne žurite sa potpisivanjem. Dobar stan može biti odlična kupovina, ali samo ako je i dokumentacija uredna.

Tražite stan u BiH? Pregledajte ponudu na MojOglasu i pronađite nekretninu koja odgovara vašim potrebama.

Napomena: Ovaj članak je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Pravila, nadležnosti, potrebna dokumentacija, porezne obaveze, takse i procedure mogu se razlikovati između Federacije BiH, Republike Srpske i Brčko distrikta, kao i zavisno od konkretnog slučaja. Prije kupovine nekretnine provjerite aktuelne zahtjeve kod nadležnih institucija i, kada je potrebno, konsultujte notara ili advokata.